La réception : GFA et Garantie biennale comment « ça marche »

Les RÉSERVES lors de la réception des ouvrages

Les désordres faisant l’objet de réserves lors de la réception relèvent de la garantie de parfait achèvement, mais pas de la garantie décennale. Cependant des défauts relevés lors de la réception, mais dont l’évolution ou les conséquences dans le temps rendraient l’immeuble dangereux ou impropre à sa destination peuvent relever de la garantie décennale.

 

La Garantie de Parfait Achèvement: GPA


Définition
: La garantie de parfait achèvement engage durant un an, à compter de la réception, l’entrepreneur, même non responsable, envers le maître d’ouvrage, si des désordres affectent les ouvrages correspondant à son marché. Sont concernés non seulement les désordres relevés lors de la réception, mais de même ceux notifiés par le maître d’ouvrage après la réception.

Les réserves prononcées lors de la réception ne relèvent pas de la garantie décennale mais de la garantie de parfait achèvement.

L’obligation à laquelle est tenu l’entrepreneur au titre de la garantie de parfait achèvement est une obligation de réparation en nature. S’il n’y a pas d’accord sur un délai ou sur les modalités d’exécution des travaux entre l’entrepreneur et le maître d’ouvrage, et si l’entrepreneur n’intervient pas dans le délai de un an, le maître d’ouvrage après mise en demeure restée sans suite notifiée à l’entrepreneur, peut faire exécuter les travaux aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. Il devra cependant avant l’expiration du délai de un ans assigner l’entrepreneur en remboursement des frais avancés.(une assignation en référé vaut mise en demeure). A l’expiration de la garantie de parfait achèvement, le maître d’ouvrage doit solder la retenue de garantie des entreprises. Le pouvoir de contrainte que celle-ci représentait envers les entrepreneurs était une incitation forte pour qu’ils effectuent les travaux de levée de réserves. Cependant avec les garanties représentées par les cautions bancaires données en substitution au maître d’ouvrage, ce pouvoir de pression a été très amoindri.

La garantie biennale ou de Bon Fonctionnement

Cette durée de garantie est d’ordre public, c’est à dire obligatoire. C’est une garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipements qui ne forment pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature de clos ou de couvert. Dans le cas d’un équipement installé dans un bâtiment déjà existant, cette garantie ne joue pas, seule la garantie contractuelle ou du fabriquant de l’élément d’équipement installé pouvant être actionnée.

La transmission aux propriétaires successifs.

Ces garanties représentent une protection légale attachée à la propriété, qui accompagne la chose en tant qu’accessoire. Elles se transmettent depuis le maître d’ouvrage d’origine à tous les acquéreurs ou propriétaires successifs. Ce principe joue pour la garantie décennale comme pour l’assurance dommages ouvrage, mais aussi pour toutes les garanties ou actions en responsabilité qui découlent du contrat de louage d’ouvrage.

Copropriété : le syndicat de copropriété représenté par son syndic a qualité pour agir pour les parties communes ou éléments d’équipements collectifs, mais aussi pour les parties privatives, si les désordres sont suffisamment généralisés. Pour agir en référé, le syndic n’a pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale de copropriété.

Par contre pour toute action au fond, contre les constructeurs, leurs assurances, ou contre l’assurance dommages ouvrage, l’habilitation de l’assemblée est requise. La résolution voté par l’assemblée qui mandate le syndic pour engager une procédure doit désigner avec une certaine précision les désordres effectifs apparus, et viser nommément les constructeurs et intervenants (entreprises, bureau d’étude, architecte, coordinateur ….), en mentionnant que leurs assurances respectives sont de mêmes concernées par la décision, bien que les tribunaux estiment que l’autorisation donnée envers les constructeurs s’appliquent aussi à leurs assureurs. Le mandat d’assigner donné au syndic dans le cadre de la garantie décennale permet aussi d’agir contre l’assureur dommages-ouvrage, bien qu’il soit préférable de le préciser dans la résolution de l’assemblée générale.