La GFA – Garantie Financière Achèvement ou Garantie Extrinsèque permet de donner la certitude à l’acquéreur qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé.
Définie dans le code de la Construction et de l’habitation par les articles R. 261-17 à 24, la GFA est:
- Obligatoire dans le secteur protégé pour les promotions à usage d’habitation (immeubles à usage d’habitation ou maisons individuelles en lotissement ou lorsque le vendeur du terrain est payé en logements – dation
- Facultative dans le secteur libre : promotion de bureaux commerces (mais souvent exigée par l’acheteur)
Encore aujourd’hui les promoteurs peuvent choisir entre la garantie financière achèvement ou la garantie Intrinsèque d’achèvement, si et seulement si le PC a été obtenu avant le 31-déc-2014. Toutefois, et ce à partir du 01 janvier 2015, les promoteurs devront systématiquement présenter au notaire une garantie extrinsèque d’achèvement afin de mieux protéger les acquéreurs.
Point de vue des Notaires sur la VEFA
Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière achèvement en cas de vente en l’état futur d’achèvement : ordonnance interdisant la garantie intrinsèque à partir du 01 janvier, et rendant donc la garantie EXTRINSÈQUE obligatoire.
Les éléments nécessaires pour l’instruction du dossier de Garantie Financière d’Achèvement se compose de:
- Statuts et K Bis de la structure abritant l’opération (sci, sccv,etc…)
- Statuts, K bis, dernier Bilan et organigramme des associés personnes morales de l’opération
- Titre de propriété du terrain ou Promesse de vente
- Bilan financier prévisionnel de l’opération (HT et TTC)
- Planning de trésorerie
- Justificatif du crédit d’accompagnement et d’acquisition
- Grille des prix de vente (nature et n° des lots, surface de chacun en m², prix TTC)
- Identification du mode de commercialisation (interne, agence, réseau….)
- Grille des réservations, s’il y a déjà lieu
- Permis de construire/de démolir
- Constat d’affichage sur le terrain et en Mairie
- Copie Étude de sol,
- Jeu de plans
- Copie du contrat chargeant un architecte DPLG de signer la Déclaration d’Achèvement des Travaux
- Liste des intervenants prévus (BET structure, autres BET, Bureau de contrôle, AMO, Maître d’œuvre d’exécution, etc.)
- Liste des entreprises prévues par lots (devis ou marchés signés s’il y a déjà lieu)
Afin de bénéficier de conditions d’acceptation plus souples, il convient que les programmes présentés en demande de garantie fassent l’objet d’un isolement juridique et financier.
Le promoteur d’immobilier neuf est obligé de garantir l’achèvement de sa construction, par le biais d’une caution financière. Dans le cas de la VEFA (vente en l’état de futur achèvement), il s’agit le plus souvent d’une garantie externe, que l’on appelle extrinsèque. En cas de difficultés financières, cette caution prendra l’achèvement du chantier à sa charge jusqu’à la remise des clés. Cette disposition garantit l’acheteur, mais aussi sa banque, que le bien immobilier convoité sera construit.
La notification du projet de VEFA
- Le projet de VEFA accompagné des documents (évoqués ci-dessus) doit être communiqué à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature de la vente définitive afin de lui permettre de les examiner. Le contenu de ces documents doit être conforme avec celui du contrat de réservation.
- Sont adressés à l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception :
– le projet de l’acte de VEFA accompagné d’un plan coté des lots vendus, de la notice technique descriptive ainsi que du plan de l’ensemble immobilier ;
– la copie des documents nécessaires à la conclusion de la vente : règlement de copropriété, état descriptif de division, cahier des charges du lotissement…
Pour aller plus loin
La garantie financière, une obligation du vendeur
Lorsqu’un promoteur présente son projet de programme immobilier, il doit apporter une promesse de caution externe. Il existe toutefois une exception lorsque les fondations sont achevées et que le financement se fait à 75% de fonds propres. Dans ce cas, on parle d’une garantie interne ou intrinsèque. Dans un achat en VEFA, il est courant de faire appel à la solution extrinsèque. Une banque, une société de caution, une mutuelle de cautionnement ou tout organisme habilité à accorder des crédits immobiliers fait office de garantie.
Principe de la garantie extrinsèque d’achèvement
Un investisseur immobilier ou un accédant à la propriété a recours au financement pour acquérir un logement neuf. Il se retrouverait dans une situation difficile en cas de faillite du promoteur, et d’arrêt de la construction. De son côté, le prêteur tient à s’assurer que son client recevra bel et bien l’habitation convoitée, pour l’occuper ou en percevoir un loyer. En clair, il veut être sûr que son emprunteur pourra le rembourser. Enfin, les responsables de l’urbanisme local ne veulent pas voir d’immeubles non achevés dans leur ville. Ils n’accorderont de permis de construire que s’ils sont certains que le programme ira jusqu’à son terme. La présence d’une caution externe au bénéfice du promoteur immobilier permet de lever les préoccupations de tous les protagonistes. Au cas où le chantier s’arrêterait pour cause de problèmes financiers, la garantie extrinsèque payerait l’achèvement de la construction comme prévu.
Le promoteur supporte financièrement la garantie extrinsèque d’achèvement
On ne peut évidemment pas réclamer à l’acquéreur de participer au paiement de cette garantie. Elle incombe entièrement au promoteur, qui doit présenter un contrat de réservation à l’acquéreur, stipulant sa présence. L’avant-contrat, tout comme l’acte définitif de vente, doit préciser si le promoteur bénéficie d’une caution intrinsèque ou extrinsèque. Conséquence de la garantie extrinsèque sur l’étalement des paiements Le Code de la Construction détermine le montant maximum des appels de fonds du promoteur, s’il détient une garantie extrinsèque d’achèvement. Il ne peut pas demander aux acquéreurs plus de 35% à l’achèvement des fondations. Ils ne lui verseront pas plus de 70% du prix de vente une fois la mise hors d’eau effectuée. À l’achèvement de l’immeuble, le promoteur ne peut pas leur demander plus de 95% du prix du logement. Les 5% de solde seront versés après acceptation de la construction par les nouveaux propriétaires.
La livraison du logement
Le vendeur doit livrer à l’acquéreur dans les délais convenus, un logement conforme aux prévisions contractuelles : c’est « l’obligation de délivrance ». Il y a défaut de conformité quand le bien livré ne répond pas aux stipulations du contrat.
La réception de l’immeuble
Une fois les travaux terminés, une première réception intervient entre le promoteur-vendeur et les différents entrepreneurs. Un procès-verbal est dressé, dans lequel sont consignées les malfaçons éventuelles. Cette réception constitue le point de départ des garanties de parfait achèvement, biennales et décennales dues par le vendeur (voir ci-après).
La livraison du bien
L’acquéreur est ensuite « convoqué » pour prendre livraison et possession du bien. Cette livraison constitue le point de départ de la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents. Dès cette réception qui s’accompagne de la remise des clés, l’acquéreur devient propriétaire de l’intégralité du bien et donc responsable. Il doit à ce titre s’assurer et payer les charges du bien acquis.
Que se passe-t-il en cas de dépassement de la date prévue dans la VEFA ?
Si la date prévue à l’acte de vente est dépassée, cela ne signifie pas obligatoirement que la responsabilité du promoteur est engagée. En effet, il est souvent prévu dans l’acte de vente des causes contractuelles de suspension de délai (exemples : intempéries, grève générale du bâtiment, conditions atmosphériques exceptionnelles…) qui peuvent occasionner un retard n’engageant pas sa responsabilité. En revanche, l’acquéreur doit pouvoir se protéger contre la mauvaise foi du promoteur qui aurait retardé la livraison sans raison valable. Si l’acquéreur ne parvient pas à trouver un accord amiable avec le promoteur-vendeur sur le paiement de pénalités de retard, il peut saisir le juge pour obtenir une indemnisation.